Bail dérogatoire (ou bail de courte durée)
Le bail dérogatoire (ou ) également appelé bail précaire est un bail d'une durée maximale de 3 ans concernant des locaux utilisés pour l'exploitation d'un fonds de commerce. Les règles du statut des baux commerciaux (comme le droit au renouvellement du bail ou le versement d'une indemnité d'éviction en cas de non-renouvellement) ne s'appliquent pas au bail dérogatoire. de courte durée
Un bail dérogatoire (ou de courte durée) peut être conclu si toutes les conditions suivantes sont réunies :
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Le contrat de bail doit établi par . écrit
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Les propriétaire et le locataire doivent exprimer clairement leur . Ce statut correspond à un ensemble de règles qui s'applique automatiquement au . Il permet au locataire de bénéficier de différents avantages : le droit au au bout de 9 ans, le versement d'une en cas de non-renouvellement ou la tous les 3 ans ou en fonction d'une . volonté d'écarter le statut des baux commerciaux contrat de bail commercial renouvellement du bail indemnité d'éviction révision du loyer clause d'échelle mobile
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La du bail ou des baux successifs ne doit pas dépasser . Il n'y a pas de durée minimum imposée. durée totale 3 ans
Si ces conditions ne sont pas réunies, ce sont les règles du statut des baux commerciaux qui s'appliquent.
Exemple
Le bail dérogatoire est adapté dans les cas suivants :
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Ouvrir un magasin éphémère « un pop up store » dans le cadre d'une opération commerciale.
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Tester le lancement d'une nouvelle activité.
À savoir
Un propriétaire (bailleur) peut signer un ou plusieurs baux de courte durée sur le même local et avec le même locataire dès lors que la durée totale n'excède pas 3 ans.
Le bailleur et le locataire bénéficient d'une grande liberté pour insérer toutes les clauses correspondant à leurs besoins (par exemple, le type de commerce ou d'activités à exercer dans le local ou le montant du loyer et les charges).
Lors de la prise de possession des locaux, un état des lieux de courte durée. doit être joint au contrat de bail
Il est établi lors de la prise de possession des locaux par les parties de l'une des façons suivantes :
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Soit à l'amiable
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Soit par une personne mandatée par les parties (par exemple un agent immobilier)
À noter
Lorsque les parties ne sont pas d'accord, elles doivent demander à un (anciennement huissier de justice ) d'établir l'état des lieux. Dans ce cas, les frais sont partagés entre le propriétaire (bailleur) et le locataire. commissaire de justice
Le loyer est fixé librement par les parties et n'est pas plafonné.
Les parties peuvent prévoir une clause d'indexation du loyer : le loyer peut alors , à la hausse ou à la baisse, selon ) ou l'indice des loyers des activités tertiaires (). varier automatiquement l'indice des loyers commerciaux (ILC) l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
En principe, le bail dérogatoire est conclu pour une durée déterminée et il à la date prévue dans le contrat. cesse automatiquement
Il n'est donc pas nécessaire que le propriétaire donne congé au locataire.
À la fin du bail, le locataire doit libérer les lieux et rendre les clefs le dernier jour du contrat. Un doit être établi soit à l'amiable, soit par une personne mandatée par les parties (par exemple, un agent immobilier). En cas de désaccord sur le contenu de l'état des lieux, le propriétaire ou le locataire peut faire appel à un commissaire de justice (anciennement huissier de justice) : dans ce cas, les frais sont partagés entre les parties. état des lieux de sortie
Attention
Le locataire doit payer son loyer jusqu'à la fin du bail dérogatoire, même dans le cas où il décide de quitter le local avant la date de fin prévue dans le contrat.
Si le propriétaire souhaite récupérer les locaux, il doit demander à son locataire par écrit de quitter les lieux. S'il ne le fait pas, le bail dérogatoire se transforme automatiquement en bail commercial.
Pour récupérer les locaux, le propriétaire doit mettre fin à l'occupation des locaux en prévenant le locataire au plus tard. 1 mois après la date de fin fixée dans le bail
Il lui adresse l'un des documents suivants :
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Soit un congé par (anciennement acte d'huissier de justice) acte de commissaire de justice
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Soit une lettre recommandée avec AR demandant au locataire de quitter les lieux
Si le locataire se maintient dans les locaux à l'expiration de la durée du bail dérogatoire, et que le propriétaire ne s'est pas pas manifesté dans un délai d'un mois, un nouveau est automatiquement conclu. Il est soumis au statut des baux commerciaux. au plus tard
En d'autres termes, lorsque le locataire reste dans les lieux sans opposition du propriétaire, il bénéficie d'un bail commercial.
Exemple
Un propriétaire annonce au locataire 2 jours après le terme du bail dérogatoire qu'il ne souhaite pas poursuivre le contrat. Dans ce cas, le locataire ne peut pas revendiquer le bénéfice d'un bail commercial.
Le bail de courte durée est signé pour une . Cela signifie qu'il n'est pas possible de mettre un terme au contrat avant la date fixée dans le contrat. période ferme
Le locataire qui souhaite quitter les lieux avant la fin du bail de courte durée doit en principe prévue dans le contrat. Il peut toutefois essayer de négocier à l'amiable avec le propriétaire pour un départ anticipé. payer les loyers pendant toute la durée
Au moment de la signature du bail de courte durée, le bailleur et le locataire peuvent insérer une qui prévoit la possibilité de résilier le contrat avant la fin de la durée prévue. La clause doit définir les conditions de cette résiliation (délai de préavis, notification, etc). clause de résiliation
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Où s'informer ?
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Tribunal judiciaire
Ministère chargé de la justice - Commissaire de justice (anciennement huissier de justice et commissaire-priseur judiciaire)
Textes de référence
- Code de commerce : article L145-5
Bail dérogatoire ou de courte durée - Code civil : article 1737
Fin du contrat de bail à l'expiration du terme fixé
Pour en savoir plus
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Indice des loyers commerciaux (ILC)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) -
Indice des loyers des activités tertiaires (ILAT)
Institut national de la statistique et des études économiques (Insee)